Hay dos pagos que por importe son los más cuantiosos: la Plusvalía del Ayuntamiento y la Plusvalía en renta.
Casi todas las VENTAS están gravadas.
EN PRIMER LUGAR HAY QUE DIFERENCIAR SI ES VIVIENDA HABITUAL O NO LO ES.
Si una persona vende su vivienda habitual, esa ganancia no tendrá que declararla en el IRPF si ha reinvertido el importe obtenido en la compra de otra casa habitual o en la rehabilitación de la casa que va a ser su hogar. De este modo, se ahorran los impuestos que fluctúan entre el 19% al 23% de la ganancia obtenida.
La diferencia entre el precio de compra y el venta, tributa al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante).
En caso de que el contribuyente haya firmado una hipoteca para comprar una nueva casa, entonces se considerará como importe total obtenido en la transmisión el valor de la venta menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.
¿Eres mayor de 65 años? Si eres mayor de 65 años y es tu vivienda habitual la que vendes, estás exento de tributar en el IRPF por la venta de tu vivienda. Si la vivienda es habitual la exención es del 100% y si la titularidad es compartida, la exención sólo será aplicable al propietario mayor de 65 años respecto a la parte de casa que le pertenezca.
Si la vivienda vendida no es la habitual, los mayores de 65 años podrán no pagar impuestos por la ganancia obtenida si se reinvierte en una renta vitalicia. La cantidad máxima que podrá destinarse a la renta vitalicia es de 240.000 euros.
También las personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia están exentos del pago de esta carga fiscal, de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
¿Qué pasa si quieres comprar una vivienda de obra nueva? Pues el Tribunal Económico-Administrativo Central establece un plazo de 2 años para acabar las obras y adquirir la nueva propiedad. Es decir, dos años después de la transmisión de la casa o dos años antes de dicha venta. En este último caso, para que la venta se encuentre exenta de tributación habría que solicitar una hipoteca sobre la vivienda y después cancelar la misma tras la venta de la vivienda antigua sin que se supere el plazo establecido de 2 años.
¿Tengo que pagar a Hacienda aunque haya vendido la casa perdiendo dinero? Si se ha perdido dinero con la venta de una vivienda, no se debe tributar por este rendimiento negativo, pero sí que hay que incluirlo en la declaración de la renta. Las pérdidas pueden compensarse con las ganancias patrimoniales obtenidas en el ejercicio, gracias a fondos, acciones u otros inmuebles y así obtener una rebaja en la factura fiscal. Pero si aun así el resultado es negativo, entonces se compensará con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario incluidos en la base imponible del ahorro del propio ejercicio, con el límite del 20% de dicho saldo. Si tras esta compensación queda aún saldo negativo, se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden que hemos indicado.
Respecto de la PLUSVALÍA MUNICIPAL: Si se vende con ganancias tendrá que pagar este impuesto municipal. El Tribunal Constitucional ha dictado sentencia en la que determina que este impuesto no hay que pagarlo cuando la venta se realiza a pérdidas.
Este impuesto depende del Ayuntamiento donde se encuentre el inmueble y cada Ayuntamiento tiene una regulación de diferente. Aconsejo consultar en el Ayuntamiento donde está el inmueble el coste de este impuesto antes de vendar el inmueble para poder ser previsores con los gastos.